La administraci贸n, la aplicaci贸n del
denominado proceso administrativo en
una propiedad horizontal, un tema complejo
de ejecuci贸n en tiempos normales, y sin palabras para describirlo en tiempos de
crisis como los generados por el problema mundial de salud p煤blica: Covid-19.
La nueva normalidad gener贸 cambios en todos los sectores econ贸micos y sociales; la propiedad horizontal no fue la excepci贸n.
Se requiri贸 la adaptaci贸n y la reestructuraci贸n de algunos procesos y actividades: asambleas virtuales, restricci贸n de acceso a zonas comunes, canal de recolecci贸n de expensas comunes por medios digitales, implementaci贸n de protocolos de bioseguridad… y por otro lado incremento en problemas de convivencia, cartera morosa, problemas de seguridad f铆sica.
Vanguardia en canales de comunicaci贸n
El uso de las TIC (Tecnolog铆as de Informaci贸n y Comunicaci贸n), ll谩mense correos electr贸nicos, reuniones virtuales, grupos en redes sociales, v铆deo llamadas, r谩pidamente se implementaron. Sin embargo, no se debe olvidar que la tecnolog铆a es solo un acelerador de la gesti贸n.
La tecnolog铆a es simplemente una herramienta que ayuda a mejorar la eficiencia de algunos procesos al agilizar, algunas veces, la comunicaci贸n.
Pero, un llamado de atenci贸n, no se pueden olvidar ni desconocer los conceptos b谩sicos, los procesos previamente definidos, las reglas iniciales, el conocimiento de la normatividad que aplica y rige para cada caso.
Regulaci贸n legal de la propiedad horizontal
La figura de la propiedad horizontal, y el objeto definido, como reza en el art铆culo 1潞 de la Ley 675 de 2001, es la regulaci贸n del dominio de derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre terrenos (huella), y bienes (infraestructura) o zonas comunes, con el fin de garantizar la funci贸n social de la propiedad, seguridad y convivencia pac铆fica de sus moradores.
La funci贸n social ideal de una propiedad, y la meta estrat茅gica de una P.H. es el uso, aprovechamiento y utilizaci贸n de la misma al 100% con los menores costos sociales que sea posible.
Es decir, con la adecuada conservaci贸n y mantenimiento de las zonas comunes, promoviendo la sana y pac铆fica convivencia entre los miembros de la comunidad, cumpliendo con las normas urban铆sticas definidas en el POT, garantizando la seguridad f铆sica de la infraestructura y de quienes la habitan, siendo responsables con la normatividad ambiental… y todas las actividades que requiere la denominada gesti贸n de la operaci贸n de un inmueble, la gesti贸n de activos (norma ISO 55000), el facility management o administraci贸n de P.H.
La Gesti贸n de Activos - Facility Management
En tiempos normales, en tiempos de crisis, en el pasado, presente y futuro es necesario implantar e implementar un adecuado sistema de gesti贸n de activos, el cual debe estar enfocado en tres factores o procesos relevantes: Gesti贸n Operativa, Gesti贸n Financiera y Gesti贸n de Riesgos; en t茅rminos generales cada uno de estos procesos se encuentra estructurado o comprende lo siguiente:
1. Gesti贸n Operativa. Que comprende los temas de mantenimiento, seguridad, ambiental, servicios generales, atenci贸n usuarios, servicios p煤blicos. La operaci贸n en general.
2. Gesti贸n Financiera. Adecuada administraci贸n de presupuestos, cartera,
proveedores, expensas comunes.
3. Gesti贸n de Riesgos. An谩lisis, proyecci贸n y ejecuci贸n de acciones acorde a panoramas de riesgos en infraestructura, seguridad f铆sica, ambientales, seguridad y salud en el trabajo (SG-SST) y factores externos (econ贸micos, sociales, pol铆ticos). Lo que requiere contar con un buen plan de gesti贸n de crisis, CMP.
Estos tres procesos de gesti贸n o administraci贸n de la propiedad horizontal, est谩n en concordancia con lo expuesto y definido en el art铆culo 50, de la Ley 675 de 2001, donde se especifican las funciones del administrador con facultades de ejecuci贸n, conservaci贸n, representaci贸n y recaudo.
Facility Manager, el l铆der de la P.H.
Un gestor, un administrador, un gerente, en tiempos normales y no tan normales, con la adecuada y necesaria aplicaci贸n de habilidades de liderazgo, debe optimizar los recursos disponibles, debe evaluar y reducir los costos inherentes a la operaci贸n sin disminuir las condiciones de seguridad y bienestar de los integrantes de la copropiedad y del staff administrativo, debe optimizar mediante la innovaci贸n los procesos de comunicaci贸n utilizando los canales f铆sicos y virtuales disponibles.
En concreto, debe ejecutar acciones coherentes con la situaci贸n del momento, aplicando conceptos de administraci贸n por escenarios.
La flecha en la diana, objetivo de la gesti贸n
Lo anterior permite impactar positivamente en la funci贸n social de la propiedad: utilizar, compartir y disfrutar en comunidad en un ambiente seguro, conservado, limpio, agradable, acorde a las normas y leyes vigentes con el menor costo econ贸mico para sus copropietarios.
Un Facility Manager debe ser eficaz y eficiente en la ejecuci贸n de la gesti贸n operativa, financiera y de riesgos, procesos que componen un estructurado sistema de gesti贸n de activos.
Un administrador de P.H., como si se tratar谩 de un buen practicante de tiro con arco no debe disparar flechas a todos los blancos y en todos los momentos; debe apuntar y disparar sus proyectiles solo a las dianas seleccionadas en el tiempo preciso, a las que realmente contribuyen al cumplimiento de los objetivos y las metas trazadas para garantizar la estabilidad y sostenimiento de la propiedad horizontal.
Nelson Oswaldo Sandoval Rojas
Bogot谩 D.C. 26 de Febrero de 2021
@N3LSONSANDOVAL 
n3lsonsandoval.blogspot.com 
+57 310 2946912
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