El inicio
de la organización en poblados de la
humanidad, pasar de nómadas a sedentarios, implicó el asentamiento del hombre
en espacios definidos de tierra y ocupación de superficie, de pernoctar al aire
libre, y gracias a la evolución cognitiva y tecnológica de la civilización, pasar
al modelo de convivencia en las grandes moles o edificaciones de hormigón, de
acero y cemento, la construcción de soluciones de vivienda en sentido vertical,
en agrupación de edificios o casas bajo un solo régimen: La propiedad horizontal.
Desde los tiempos del emperador Nerón, en la antigua Roma, entre los años 37 y 68 DC, se tienen noticias de los primeros modelos de propiedad horizontal, ya que después del evento conocido como el Gran Incendio de Roma, 64 DC, el emperador del Imperio Romano evidenció que esta modalidad de construcción vertical, de viviendas compartidas por dos o más núcleos familiares era una opción rápida de reconstruir la ciudad, lo anterior según Roa Montes (1996), quien complementa que en las antiguas civilizaciones griegas, egipcias, caldeas y sirias se permitía que en la parte superior de una vivienda se construyera y constituyera en una propiedad diferente, la cual, pudiera ser vendida.
Posteriormente, en la misma Roma, fueron los juristas Ulpiano y Papiano, referentes de la famosa Ley de Citas del año 426, quienes realizaron la diferenciación entre el derecho del suelo y el de superficie, ya que inicialmente quien era el dueño del terreno lo era también de la superficie y de las construcciones levantadas en el mismo terreno. El derecho de superficie permitió la edificación en terreno ajeno y el disfrute del mismo, este es el nacimiento de la propiedad dividida en planos horizontales en construcciones verticales.
El salto en el tiempo, respecto a la legislación de la propiedad horizontal, se da hasta el siglo XVIII, durante la Revolución Francesa, donde otro emperador, Napoleón Bonaparte, legisló al respecto en el artículo 664 de su código civil, en el cual básicamente consagraba que la distribución de los gastos de reparación y construcción del edificio se debía realizar entre todos los propietarios del mismo.
Solo es hasta principios del siglo XX, cuando las legislaciones de algunos países europeos empiezan a dar el reconocimiento a esta forma de propiedad de vivienda, a la propiedad horizontal, y poco a poco se generan normas y principios que permitan la creación, sostenimiento, proyección y gestión de la propiedad horizontal.
En Colombia, según Módulo 1 de Habitar y convivir en P.H. del IDPAC Bogotá, el artículo 664 del código civil de Napoleón fue omitido y solo a principios del siglo XIX, siendo aún colonia española, se intentó establecer el régimen de la propiedad por pisos. Y finalmente, después del trágico Bogotazo, 9 de abril de 1948, y la casi destrucción de la ciudad, el día 21 de abril de 1948, el Gobierno de Mariano Ospina Pérez decidió estudiar el proyecto de Ley presentado en 1946 por Alfonso Araújo y Humberto Gómez, titulado “La propiedad por pisos y departamentos de un mismo edificio”; y dictó el Decreto 1286 de 1948 que, se convirtió en la Ley 182 de 1948, con el objetivo primordial del apoyo a nuevas construcciones colectivas que ayudarían a recuperar la destruida ciudad.
Solo hasta el siglo XXI, hasta el 3 de agosto de 2001, es cuando se establece la Ley 675 de propiedad horizontal, la cual rige y está vigente al día de hoy.
Nelson Oswaldo Sandoval Rojas.
Bogotá D.C. 07 de Mayo de 2021
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